リフォームや増築を検討している方へ、建ぺい率や容積率って何かご存知ですか。
「建物をリフォームしたり増築したりする際に、建ぺい率や容積率の制限があり、どうすればいいのか、法律的に大丈夫なのか不安」
建ぺい率や容積率オーバーの建物でも、リフォームや増築は可能ですが、確認申請が必要になる場合があります。
この記事では、確認申請が必要なリフォーム・増築工事の内容や、建ぺい率・容積率オーバーの建物に対する法律的な対応について解説していきます。
建築当時は法律に適合していたものの、法改正等で現在の法律に適合しなくなった建ぺい率オーバーや容積率オーバーの「既存不適格建築物」は、建物を継続して使うことが認められています。
つまり、建ぺい率や容積率オーバーの建物であっても、リフォームや増築はできるということです。
1:確認申請不要なリフォーム
簡単なリフォーム、具体的には部屋のビニールクロスの張り替えや、トイレやユニットバスなどの設備機器の入れ替えなど、構造部が変わらないリフォームは、確認申請をせずに行えます。
「4号建築物」のリフォームは確認申請自体が不要です。
4号建築物とは、木造の場合は、2階建て以下かつ、延床面積が500平方メートル以下のもの。
木造以外の場合は、平屋かつ、延床面積が200平方メートル以下のものです。
一般的な広さの木造2階建て住宅や、木造以外の平屋建て住宅は、基本的に確認申請不要でリフォームできます。
2:確認申請が必要なリフォーム工事
リフォームで届け出(確認申請)が必要かどうかは、工事内容によります。
「4号建築物以外」で、かつ、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の1種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕・模様替えする「大規模の修繕、大規模の模様替え」を行う場合は確認申請が必要です。
具体的には、外壁の張り替えや屋根の葺き替え、間取り変さらに伴う構造変更などが該当します。
3:確認申請が必要なリフォームの事例
-外壁のリフォーム(大規模の修繕)
4号建築物ではない建物で、外壁仕様の変更を伴う外壁の過半(外壁面積の2分の1を超える)の張り替えを行う場合、確認申請が必要です。
外壁がタイル張りだったものをサイディング(外壁に張る仕上げ板材)に張り替える場合は、大規模の修繕にあたりますので確認申請を行います。
外壁が吹き付け塗装で、汚れが目立ってきて塗り替えるだけなら、確認申請は不要です。
-屋根の葺き替え(大規模の修繕)
屋根の葺き替えは、屋根の構造部を交換する工事になりますので、確認申請が必要です。
ただし、屋根の塗装や瓦の補修など、構造部を交換しない工事は、確認申請は不要です。
4:増築リフォームも確認申請が必要
「増築」と言われる工事も、一般的には「リフォーム」と呼ばれます。
防火地域、準防火地域は、面積に関わらず床面積が増える「増築」は確認申請が必要です。
防火地域、準防火地域「以外」の地域は、10平方メートルを超える「増築」は確認申請が必要です。
具体的には、吹抜けを床にする工事、カーポートや物置を後から設置する工事などが該当します。
確認申請が必要なリフォーム工事を行う場合は、現行法規に適合させる必要があります。
これは「遡及適用」といい、リフォームの確認申請時、建築物と敷地ともに現行法規に適合させる必要があります。
1:建ぺい率や容積率オーバーの場合の対応
もし、建ぺい率や容積率がオーバーしている場合は、リフォームのために減築したり、物置やカーポートを撤去したりするなどして、指定建ぺい率内におさめなくてはならないケースもあるのです。
ただし、「政令で定める範囲において増築等(増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替)をする場合には適用しない」という緩和措置もあります(建築基準法第86条の7)。
2:確認申請に必要な書類
確認申請を行う際には、必要な書類がいくつかあります。
具体的には、建築確認申請書、設計図書、構造計算書、敷地調査図などです。
これらの書類は、建築士や設計事務所に依頼して作成してもらうことができます。
3:確認申請の手続き
確認申請の手続きは、市区町村の建築指導課に提出します。
提出後、建築指導課が書類審査を行い、必要に応じて現地調査を行います。
審査に合格すれば、確認済証が交付されます。
確認済証は、建築工事を始める前に必ず取得する必要があります。
リフォームや増築を行う際には、建ぺい率や容積率に関する法律知識を理解することが重要です。
確認申請が必要な場合は、現行法規に適合させる必要があります。
また、建ぺい率や容積率オーバーの建物に対する緩和措置もあるため、事前に確認しておきましょう。
この記事が、リフォームや増築を検討されている方の参考になれば幸いです。
当社は木曽、松本市、塩尻市周辺でリフォーム・リノベーションを手掛けております。
ぜひ気になる箇所がございましたらお気軽にお問い合わせください。
